从年的河南房地产市场来看，上层战略下河南可依托的政策扶持有限，中观发展上占据国内经济总量、人口规模和交通枢纽优势，在自身产业发展水平与经济总量不匹配、外部利好减弱下经济后发动力显不足；过往发展依托政策基建和人口红利，未来将在一带一路和黄河流域大战略下，进行省域整体提升和区域多中心发展，整体上通过经济及产业结构的优化升级和城镇化水平持续提升，区域发展上扶持重点城市形成多区域中心共同发展。本文将从三个维度解析年河南房地产市场。
宏观
战略望河南
上层设计：
整体战略定位开始转变、上层战略下的政策导向与扶持力度一般
河南长期作为北方人口大省存在，在全国经济格局中为“天下粮仓”和“劳务输出”角色；随着陆路交通枢纽地位的强化和中原城市群的提出，河南逐渐承接东部沿海的产业转移，并成为“一带一路”对外开放格局中的陆路走廊基础。
过往定位：
中部交通运输枢纽省份中原经济区核心省份农业大省劳务输出大省
十四五规划定位：
“一带一路”陆路走廊基础中部高质量发展高地新型农业产业基地商贸服务型国家物流枢纽承载城市集群
河南：夯实“一带一路”陆路走廊基础，打造西安－郑州－太原三大核心城市。
发展定位
未来将依托一带一路和黄河流域发展战略，郑州和部分城市将享受政策红利，其他城市无缘
在国家区域发展总体战略中，河南沿黄部分城市分属“黄河流域生态保护和高质量发展”区域，与“京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、长三角一体化发展”作为国家五大区域发展总体战略之一：河南西部北部部分城市将享受红利，南阳信阳等域外边缘城市则无缘。
中观
全国看河南
经济占位
经济总量全国第五、中部第一、规模优势明显
前三季度河南省GDP总量接近4万亿元，排名全国第5位、中部六省第1位，规模优势明显，增速在全国处于中上水平，整体经济实力较强。
经济表现
整体消费动力缓慢复苏且消费结构不均衡；人均消费位居中部六省倒数第二
经济缓慢复苏后消费动力复苏较弱且消费结构不均衡并存（各省消费品1~9月零售总额累计同比均为负值）；中部六省相比，除湖北外，人均消费变化并不明显，河南消费支出水平相对较低。
人口占比
人口过亿、具备规模优势；城镇化率低于全国平均水平，未来发展空间大
河南省常住人口总量次于广东、山东，排名全国第3位，人口规模优势明显；城镇化率全国排名末位，仅有53%，远低于中原经济区其他省份，未来城镇化发展空间仍大。
人口表现
劳动力持续流出和高端人才吸附力弱现象并存，新出生人口和年轻人口基数大，人口红利犹在
作为人口规模和劳务输出大省，人口总量、青壮年劳动力以及高校毕业人数与各省相比均占有明显优势，但劳动力外流及高端人才匮乏严重制约当前社会经济发展；人口年龄结构来看河南新出生和年轻人口多，人口红利犹存。
产业占位：
三产占比持续增加，承接沿海地区产业转移将有效优化产业结构
第三产业占比稳步攀升，产业发展结构持续优化（8.5：43.5：48.0）；未来发展重点的高新技术产业多分布于东南沿海、中西部地区，河南作为内陆省份且为工农业大省，产业转型与承接沿海产业转移为当前发展重心。
产业结构：
经济高总量企业低基数，优质企业数量和贡献度不足；传统产业占比下降，新兴产业占比提升
河南龙头企业数量与经济总量不成正比，在全国相比，结构仍有调整空间；19年河南省三产首次超越二产，产业结构持续优化；主导产业增速较快，其比重与传统产业平分秋色，在新兴产业和新动能发展大趋势下，结构调整优化将延续。
财政收支：
财政赤字率持续扩大，发展诉求下对于地产的依赖度更高
同广东江浙四川山东一致，河南预算支出较大，但预算收入较低，赤字率今年将有所扩大，因此当年度发债量高于去年，发展诉求更为迫切下，多数地市对于地产的依赖度更高。
百强市数量少于百强县数量，国家级高新区数量排名中位，整体待提升。
交通占位：
高速里程全国排名第五、高铁里程排名第九；机场数量和客运吞吐量排位中等偏下
河南作为中部大省，年高速公路里程数位居全国第五，中部六省第一，高铁里程数位居全国第八位，随着“米”字型高铁开通、航空业快速发展以及高速公路网的持续修建，河南将进一步强化中部交通枢纽地位。
微观
地市映河南
规划及发展重心：
郑州主中心、洛阳副中心、区域中心城市协同发展，辅以撤县（市）划区等多手段提升城市竞争力
目前河南重点发展方向以围绕郑州展开，辐射至周边城市如：洛阳、开封、许昌和新乡等，并逐步向外延伸；中心城市建设：建设郑州大都市区，建设洛阳副中心城市，建设商丘、南阳、安阳区域中心城市；河南已完成撤县划市/区：长垣市；陕州区、建安区、祥符区、淮阳区，年夏邑县、潢川县启动撤县划区工作。
投资总量：
省内重点项目建设以洛阳商丘计划投资额最高，覆盖产业领域广
年河南省重点建设项目名单共列项目个，总投资3.3万亿元；当年计划完成投资亿元，涵盖产业转型发展、创新驱动、基础设施、新型城镇化、生态环保、民生和社会事业六大领域，其中计划竣工项目个、续建项目个、计划新开工项目个、前期项目17个。
米字高铁：
省内米字高铁网年将构建完成，地铁建设仅洛阳正在修建，其余地市短期内难达建设标准
年6月商合杭高铁全线通车，省内仅剩郑州至濮阳段，预计年中河南米字型高铁成型，17地市实现高铁全通。
高速公路：
陆路交通建设加速推进，未来高速路网将以郑州、洛阳为核心形成1小时生活圈、中原城市群3小时经济圈、周边六省5小时发展联动圏
河南省人民政府印发了《河南省高速公路网规划（-年）》
一阶段：至年，通车里程达到公里以上；二阶段：至年，规划通车里程达到公里。
规划特点：促进中部地区崛起、黄河流域生态保护和高质量发展等重大战略实施，构建安全、便捷、高效、绿色、智慧的高速公路网。
1、完善省际通道能力
规划新增21个省际出口，省际出口数量由47个增加至68个，平均间距由56公里缩减至39公里，与周边省份互联互通水平显著提升，与京津冀、长三角等地区联系更加紧密；
2、加强重点区域支撑
郑州、洛阳都市圈和大别山革命老区等区域高速公路网密度进一步提升、布局更加完善，服务支撑保障能力全面增强；沿黄形成“一轴两翼”通道布局，解决连霍高速郑州和洛阳都市圈段重型车辆过境带来的交通拥堵和环境污染等问题；
3、优化全省路网布局
基本实现各省辖市、济源示范区有高速公路环线，所有县城有两条及以上高速公路通过；省辖市、济源示范区周边出入口达到8个以上，县城周边出入口达到4个以上，乡镇距高速公路出入口20公里以内；
4、强化枢纽节点衔接
强化与城市道路、普通公路以及城镇节点、产业节点、枢纽节点衔接，基本实现全省所有高铁站、民航机场和水运港口10分钟上高速；全省所有产业集聚区、主要物流园区20分钟上高速；全省所有4A及以上景区30分钟上高速；
5、突出生态资源保护
注重与生态环境相协调，与资源承载能力相适应。集约利用黄河等主要河流桥位资源，共建共用桥梁；明确城市周边高速公路原则上采用高架形式通过；新增高速公路出入口布设形式应灵活多样、因地制宜，尽量减少占地和投资。
新型智慧城市：
新型智慧城市建设试点市包含郑州、洛阳、鹤壁、新乡、焦作、漯河、驻马店和三门峡共8城，根据城市的发展规模和特点，实施差异化定位推进新型智慧城市建设
短期目标：到年，河南将建成一批特色鲜明、集聚和辐射带动作用大幅增强、综合竞争优势明显提高、在保障改善民生与创新社会管理等方面成效显著的新型智慧城市，推动1~2个试点城市达到全国一流智慧城市水平；
中期目标：到年，各省辖市和济源示范区智慧化水平整体大幅提升，建成5个左右全国一流新型智慧城市。
洛阳都市圏建设：
上层政策倾斜叠加城市建设提速，洛阳城市副中心地位持续巩固，带动豫西城市融合联动发展
年4月17日:《洛阳都市圈发展规划（-）》评审会在郑召开，落实加快洛阳副中心城市建设部署。年9月9日:洛阳地铁1号线首列车辆全线试跑成功，计划经过为期3个月的联调联试后，今年年底前地铁1号线将具备试运行条件。年10月13日:河南省发展和改革委员会发布关于印发《河南省发展和改革委员会支持洛阳市提升开放能级助力中原城市群副中心城市建设的若干措施》通知，在产业、交通、生态、历史文化、对外开放、营商环境等多个维度提出28项支持洛阳发展的具体措施。年10月28日:国家发改委、交通运输部联合发布文件，洛阳生产服务型物流枢纽正式入选年国家物流枢纽建设名单，系全省唯一。项目总占地面积2.7平方公里，建设总投资约61.29亿元，全部项目计划于年底前完成。年12月11日:洛阳市政府发布《关于印发洛阳市进一步激发文化和旅游消费潜力创建国家文化和旅游消费示范城市实施方案的通知》，规划到年，建成1~2个国家级夜间文旅消费集聚区，创建成为国家文化和旅游消费示范城市。年12月25日:《涪阳都市圈发展规划》正式发布，将推动洛阳、平顶山、焦作、三门峡、济源5市一体化发展，加快推进5市文旅融合联动发展。
各地市经济：
三季度末各地市经济均恢复至去年同期水平，增速均有不同程度放缓，有工业/产业基础支撑的城市经济复苏较快
各地市人口：
常住人口超万的城市仅9个，整体城镇化率偏低，多数城市人口持续性流出；周口信阳驻马店南阳和商丘截至年人口流出将近万及以上
各地市产业：
多数城市二产占比较重、资源和能源型城市处产业结构持续转型阶段，部分城市产业支撑不足；三产发展较优的洛阳开封除旅游业外，数字信息产业发展力度大，产业能极高，经济结构持续优化
一产占比较高：信阳（18%）、驻马店（17%）、南阳（15%），人口基数大，农业依赖度较高，第一产业贡献额高；二产占比较高：济源（61%）、鹤壁（60%）、许昌（54%），城市重工业、加工制造业发达，二产产值高；三产占比较高：南阳（52%）、濮阳（52%）、洛阳（49%），房地产业、服务业、旅游业为经济支柱产业。
各地市财政：
17地市中，南阳一般公共预算支出位于首位，但收支不平衡，财政赤字较大；洛阳一般公共预算收入和支出均处于领先水平，财政基础稳固，发展动力足；开封和漯河土地财政依赖度较高
各地市投资：
许昌、信阳、洛阳等6城固定资产投资处高位（亿以上），省内环郑城市及区域性中心城市中，除洛阳、南阳外，其余城市经济发展对房地产依赖程度均较高
总结
三维看河南
宏观——上层战略下河南可依托的政策扶持相对有限，国家级政策战略导向力度弱；
中观——中观发展上占据国内经济总量、人口规模和交通枢纽优势，在自身产业发展水平与经济总量不匹配、外部利好减弱下经济后发动力显不足；过往发展依托政策基建和人口红利，未来将在一带一路和黄河流域大战略下，进行省域整体提升和区域多中心发展，整体上通过经济及产业结构的优化升级和城镇化水平持续提升，区域发展上扶持重点城市形成多区域中心、共同发展，以及结合行政范围的调整与整合，提升城市竞争力；各地市积极开展招商引资，基建持续发力，7地市规划发展新型智慧城市，其中洛阳副中心城市建设和政策加持下城市地位持续巩固；
微观——地市经济复苏力度和程度不一，产业基础支撑下城市分化明显，多数城市产业结构处优化转型阶段；人口总量超万城市仅9个，整体城镇化率偏低，未来发展空间大，制约条件在于多数城市人口外流明显，持续性流出；各城市在发展诉求下对于地产的依赖度更高。
占据国内经济总量、具备人口规模和交通枢纽优势，可持续发展动力强；
城市持续分化梯队确立，以洛阳为第一梯队/重点城市，辅以基本面优和整体竞争力较强的南阳信阳新乡等为第二梯队；
其余城市通过行政范围的调整与整合等多手段，促进市区发展，提升竞争力。
（来源：泰辰行）
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