01控制性详细规划
（一）概念
1、城市规划分为总体规划和详细规划两个阶段。城市详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。
2、控制性详细规划简称控规，由城市人民政府建设主管部门（城乡规划主管部门）依据已经批准的城市总体规划或者城市分区规划组织编制。编制控规，应当依据已经依法批准的城市总体规划或分区规划，考虑相关专项规划的要求，对具体地块的土地利用和建设提出控制指标。
3、是建设主管部门（城乡规划主管部门）作出建设项目规划许可的依据。
4、是土地一级开发授权、修建性详细规划、二级方案设计的前提条件。
（二）相关政策
《城乡规划法》、《城市规划编制管理办法》、《城市设计管理办法》
（三）控规编制及审批流程
1、根据开发建设需求，委托编制项目规划（建筑）可研报告或策划报告；
2、通过招标方式组织概念性方案设计；
3、委托各市政专业公司完成规划咨询方案；
4、委托具备资质的设计单位根据《城市规划编制办法》及上位规划要求，编制控规草案；
5、与市规自委沟通方案册确保符合审批要求；
6、向区政府递交申请；
7、在市/区规自委网站进行公示；
8、区规自分局出具公示结果并反馈区政府；
9、区政府将公示结果及公众意见反馈市规自委；
10、市规自委组织召开由有关单位、部门及专家参加的审查会；
11、市规自委内部征求相关部门意见、签字流程；
12、获得批复。
控规编制及审批流程图（四）控规调整审批流程
《城乡规划法》规定：“修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应当依照本法第十九条、第二十条规定的审批程序报批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。”
《城市规划编制办法》规定：“城市详细规划调整，应当取得规划批准机关的同意。规划调整方案，应当向社会公开，听取有关单位和公众的意见，并将有关意见的采纳结果公示。”
1、向规划主管部门提出规划条件调整需求；
2、组织对控规修改的必要性进行专题论证；
3、征求规划地段内利害关系人的意见；
4、提出修改控规的建议，向市规自委提出专题报告；
5、经市规委同意后组织编制修改方案；
6、修改后按控规审批程序进行审批。
控规调整审批流程图（五）修规审批流程
根据年10月10日，国务院发文《国务院关于第六批取消和调整行政审批项目的决定》国发〔〕52号《国务院决定取消的行政审批项目目录》中第29项，取消重要地块城市修建性详细规划审批。取消后，控规区域内单体建筑规划条件确定，可参考以下流程：
1、控规已将各地块指标进行分解；
2、根据上位规划形成区域修规深度的设计方案，报市规自委备案；
3、单体项目完成方案行文报市规自委；
4、市规自委征求委内相关处室意见；
5、单体项目按审批要求完成方案调整；
6、获得规划指标批复，以此批复作为下步申报立项、规划条件等手续的依据。
修规编制及审批流程图（六）控规、修规审批周期
控规、修规及控规调整审批因项目问题不同，协调时间、难度不同，审批周期无固定期限。
1、案例一（控规）：
控规审批周期（累计10个月）：编制控规及调整3个月→区政府报市规委1周→市规委批复控规7个月
2、案例二（修规）：
为二级项目确定规划条件周期（累计13个月）：修规设计及调整4个月→协调市规自委同意申报4个月→规委批复指标5个月
3、案例三（控规调整）：
控规调整周期（累计11个月）：控规调整专题论证及协调有关部门同意4个月→控规调整设计2个月→区政府报市规委1周→市规委批复控规5个月
02土地一级开发授权
（一）概念
土地一级开发，是指由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地、乡村集体土地进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件（熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。
（二）相关政策
《中华人民共和国土地管理法》、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、
《关于下放区县土地储备机构为主体土地一级开发项目授权批复有关工作的通知》
（三）土地一级开发授权流程
1、取得控制性详细规划批复；
2、委托具备资质的咨询公司编制实施方案；
3、向区规自分局申报实施方案及申请；
4、区土地储备中心审核实施方案（土地一级开发成本）后报区政府审批；
5、再报市储备中心审批，在市国土局上四级(发改、规划自然委、建委)联审会通过后；
6、市规自委报至市政府获得市政府批准同意意见；
7、核发一级开发授权批复。
土地一级开发授权审批流程图（四）土地一级开发授权周期
审批全过程涉及市、区两个层面多个部门，审批周期无固定期限。短可8、9个月，长可一年以上。时间较长的多是一二级联动的项目，编制实施方案及协调同意申报时间较长。
1、案例一：
授权审批周期（累计9个月）：编制实施方案及协调区国土同意申报8个月→区政府批复授权1个月
2、案例二：
授权审批周期（累计13个月）：编制实施方案及协调区国土同意申报8个月→市国土批复授权5个月
03征地拆迁流程
（一）特别说明
由于项目土地一级开发建设过程较长，过程中可能遇到上位规划调整、机要项目占地、原土地使用单位征地补偿过程艰难、道路规划调整、审批要求变化等诸多不确定因素，故征地周期因项目不同而有所不同。
拆迁是房地产开发过程中比较复杂的一个环节，具体周期根据项目情况会有所不同。
（二）相关政策
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、《北京市建设征地补偿安置办法》、
《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》
（三）征地流程
1、委托具备资质的专业评估机构编制项目申请报告；
2、携控规、授权文件办理规划函复；
3、申报立项；
4、根据项目情况征求环评、交评、水评、园林、文物、地震、市政专业部门等意见；
5、用地预审；
6、完成立项核准；
7、规划条件；
8、道路定线；
9、钉桩成果；
10、建设用地规划许可证；
11、委托具备资质的专业机构编制定桩勘界报告；
12、林地征占审批（需提交与被占用或征用单位签订的《征地补偿协议》、森林植被恢复方案、具备林业调查设计资质单位所做的使用林地可行性报告等文件）；
13、征地批复；
14、征地结案表。
征地流程图（四）征地周期
过程中手续有并联，有穿插，有前提，且因项目不同要件不同，具体时间根据项目情况会有所不同。
案例一：
1、编制项目申请报告及协调发改部门同意申报约1个月，核准批复约10个月（含规划函复、用地预审、四评编制报告及审批、征求周边单位意见等）；
2、规划条件约3个月（含协调、受理）；
3、钉桩成果约3个月；
4、修规批复约2个月；
5、编制定桩勘界报告约1个月；
6、林地征占审批约4个月；
7、征地批复约7个月。
案例二：
1、编制项目申请报告及协调发改部门同意申报1个月，核准批复3个月（含规划函复、用地预审）；
2、增加控规审批及控规调整审批28个月（交评随之反复长达27个月）；
3、道路定线2个月；
4、规划条件3个月；
5、钉桩成果1个月；
6、因规划条件范围变化导致定桩勘界报告编制过程长达6个月；
7、林地评估报告编制过程长达7个月；
8、林地征占审批3个月；
9、协调区国土同意农转用申报8个月；
10、农转用（征地批复）因钉桩成果范围调整长达5个月；
11、征地结案3个月；
12、建设用地批准书1个月。
（五）拆迁流程
1、携用地批准文件、规划批准文件、拆迁实施方案、安置房屋或者拆迁补偿资金的证明文件，向区房管局申请核发房屋拆迁许可证；
2、房屋拆迁管理部门颁发拆迁许可证；
3、房屋拆迁管理部门发布拆迁公告；
4、拆迁人书面通知拆迁范围内的房屋所有权人；
5、拆迁人在拆迁范围内公布拆迁实施方案；
6、拆迁人与被拆迁人、承租人签订拆迁补偿安置协议，约定补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项；
7、公告的搬迁期限内没有达成拆迁补偿安置协议的，向区、县国土房管局申请裁决；
8、强制执行（征地）或当事人提起民事诉讼（占地）。
拆迁流程图04市政规划
（一）特别说明
以七通一平为例，不考虑热力。
（二）市政规划相关内容
1.市政工程设计包括：
①市政道路；
②区域内沿规划道路铺设自来水、雨水、污水、电力、电信、燃气、中水七条市政管线；
③路灯设计。
2.与二级项目开发约定内容包括：
①管线甩口位置，如：均接至受让地块红线内1米处；
②按期完成通平条件；
③根据二级项目开发建设进度为其提供市政接入条件并设计交底。
3.市政规划建设涉及内容：
①地勘：委托具备资质的专业机构完成工程地质勘察报告（市政）；
②在控规编制之前需委托相关专业公司进行规划咨询，取得自来水、雨水、污水、中水、电力、电信、燃气规划咨询方案（未考虑热力），向市规自委、市规划院咨询了解区域内市政道路及管线是否已具备规划设计条件；
③管线综合：委托具备资质的设计单位根据控规和各市政专业规划方案，完成项目综合设计，并报市规自委审核、上会通过，取得项目综合会议纪要；根据项目综合会议纪要，委托具备资质的设计单位完成设计综合，并报市规自委审核、上会通过，取得设计综合盖章确认图纸，作为下步各专业市政管线施工图设计依据；
④道路定线：根据市规委批复土地一级开发规划条件，委托市规划院完成道路定线；
⑤道路方案：根据道路定线、道路规划条件委托具备资质的设计单位完成道路设计方案，并报市规委审核、上会通过，取得道路方案会议纪要；
⑥施工图设计及审查：根据已取得市政工程相关手续文件，委托具备资质的设计单位完成道路工程、市政道路雨污水/中水施工图设计、交通工程设计，并根据审批要求委托第三方进行施工图设计审查，取得审查合格通知书；
⑦随设计进度按规划要求办理市政工程规划条件、设计方案、建设工程规划许可证、投资计划、开工证、施工招投标等手续；
⑧开闭站及外电源工程的设计及报建；
⑨市政工程的验收与移交。
市政规划编制及审批流程图05土地一级开发验收
（一）相关政策
《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、《土地一级开发监管委托协议》范本、《北京市绿化条例》、《北京市城市道路管理办法》、市政各专业验收规范、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》
（二）监管内容
1、重大事项或重要环节的审核：主要指包括而不限于政府对征地批复后实施方案、拆迁方案、市政基础设施建设等方案的审核和批准。
2、资金的使用监督：监管资金到位和使用情况。
3、定期报表：包括一级开发进度报表、资金使用情况报表、手续办理情况报表等。
4、招标参与：包括甲方参与项目拆迁、市政设计、施工等外包工作招标的评标工作，并对招标评标工作进行监督。
5、审计：在项目实施过程中，委派审计单位进行跟踪审计。
（三）验收要求及流程
《按照《土地一级开发监管委托协议》受政府监管、验收。即完成全部市政建设后向市政管理部门提出验收申请，取得市政管理部门对各单项工程出具的验收文件，同时向市政管理部门移交市政工程，备齐土地一级开发过程中的行政审批文件、财务收支证明文件、协议、会议纪要、信函、工程设计成果、竣工图资料、质量控制文件等相关验收文件1个月内向规自部门提出结案验收申请。规自部门依据项目实施方案审核表对土地一级开发完成内容进行全面结案验收工作，如未达到要求，规自部门有权要求限期整改，直至项目结案验收合格。
1、向区土地储备中心提出验收申请提交相关资料；
2、验收小组进行现场踏勘；
3、委托具备资质的审计机构进行成本审计，出具审计报告；
4、出具土地一级开发验收报告。
（四）市政基础设施验收
《北京市城市道路管理办法》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》对市政基础设施工程的竣工验收备案提出明确要求，通常与一级开发相关的内容主要有：城市道路及地下管线。城市道路工程完工后，建设单位应当依法组织竣工验收并办理备案手续。经竣工验收合格的，建设单位应当按照规定交付交通路政部门组织养护维修，并移交相应的竣工资料。敷设于城市道路的地下管线的建设单位，应当根据本市有关规定，依法向有关部门移交地下管线工程档案资料，并提供地下管线信息数据。
1、建设单位组织竣工验收；
2、整理竣工验收备案文件，向市/区住建部申报备案；
3、工程质量监督机构向备案机关提交工程质量监督报告，合格后核发工程竣工验收备案表；
4、移交。
（五）公共绿地验收
代征的城市绿化用地，按照规定建设单位应当自规划验收合格之日起30日内交区、县绿化行政主管部门组织绿化，不得擅自转作他用。
1、完成公共绿地工程设计方案并报市/区园林绿化部门批准；
2、完成竣工图，完成工程质量竣工验收报告及单位工程质量验收记录；
3、向区园林局提出公共绿地验收申请；
4、园林局听取建设单位对工程建设情况的汇报；
5、审核工程图纸及资料；
6、实地勘验；
7、有关部门及专家评价，出具验收结论；
8、告知申请人行政许可结果。
联系电话：